Cómo reclamar daños en la vivienda

3 febrero, 2014

Comprar una vivienda es solo el primer paso. Acordar los contratos, el pago y hacer la mudanza no es más que el principio de una etapa que no siempre resulta todo lo placentera que debiera. Durante las primeras semanas tras la entrada en el piso o la casa, el inquilino puede descubrir ciertos defectos de construcción de los cuales no se había percatado en el vistazo previo o en el momento de la puesta de largo del recién adquirido hogar. Aunque enormemente frustrante y muy peligroso en el aspecto financiero, se trata de un problema que tiene solución. Los daños en la vivienda pueden reclamarse por vía legal y percibir a cambio una debida compensación económica.

Las razones de queja son infinitas: intolerables fallos estructurales, la aparición inesperada de grietas, la nula funcionalidad de la instalación de aguas, los desperfectos en la instalación de las ventanas, las persistentes manchas de humedad debido a filtraciones, insuficiencias en la insonorización de las estancias y un largo etcétera que, aunque en un principio puedan parecer problemas menores, es posible que en realidad sean un aviso cierto acerca de la existencia de problemas serios en la edificación del inmueble. Las dichosas grietas, por ejemplo, son susceptibles de ser el síntoma inequívoco de desplazamientos en la estructura del edificio, lo que puede amenazar de manera muy delicada a su estabilidad.

Cómo reclamar por daños en la vivienda

Cabe entonces hacer acopio de sangre fría para calmar el estado de ánimo y conseguir que el promotor inmobiliario de turno, dado que su papel es determinante en el transcurso de todas las fases de la construcción, cargue con las consecuencias que conlleva su responsabilidad. Con este fin, se ha de averiguar qué plazos de reclamación se encontraban establecidos en el contrato de compra o alquiler de la vivienda. Roig&Ruiz Abogados, gestoría y asesoría en Ibiza, destaca la importancia que a lo largo del proceso reviste disponer del consejo experto de profesionales en la materia -tales como un abogado o un arquitecto técnico, opción preferente sobre un ingeniero o un industrial, que esté habilitado para la realización de un peritaje preciso, independiente y de acuerdo con los requisitos legales-, así como detallar cada gestión y trámite emprendido por escrito. Gestoría Toledano, referencia en el campo de los administradores de fincas en Alicante, destaca por su parte la importancia de contar con un administrador competente a la hora de abordar incomodidades como el surgimiento de siniestros en una propiedad comunal, así como en la obtención de los imprescindibles informes y certificados técnicos y facultativos. 

A priori, la legislación española, por medio de la Ley de Ordenación de la Edificación, tiende a encontrarse del lado del propietario ante casos de desperfectos en nuevas viviendas. Además de explicitar el tipo de profesionales que intervienen en el proceso constructivo y el grado de responsabilidad de cada uno de ellos en el resultado final, dicha ley establece tres grupos de defectos de construcción posibles en función de su mayor o menor gravedad, atribuyendo unos plazos de reclamación específicos para cada distinción. De esta manera, el propietario dispone de una garantía anual en el caso de posibles defectos estéticos (acabados chapuceros, capas de pintura mal aplicadas…), de una garantía de tres años en caso de defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y de una garantía de diez años en el caso de defectos que afecten a la estabilidad del edificio en su conjunto (errores de cálculo estructural, cimentación defectuosa…).

De este modo, las reclamaciones han de ir dirigidas en primer lugar al promotor inmobiliario, cabeza visible del proyecto, como hemos visto. No obstante, a causa de la complejidad que implica la erección de un edificio, también se ha de contactar con los profesionales directamente responsables del área en la que figuren los defectos o averías. El propio promotor es quien mejor puede indicar dicha información.

A continuación, y siempre que el afectado se encuentre dentro de los plazos legales de reclamación, los pasos que debe cumplir para efectuar su reclamación atraviesan, en primera instancia, el intento de acordar una solución negociada con la promotora, ya que se trata de un arreglo preferible, por comodidad y celeridad, a la vía judicial. En caso de que tal iniciativa resulte en fracaso, es aconsejable que el propietario emita por escrito una reclamación en la que figuren aspectos como una referencia al contrato de compra oficializado con el promotor en el que consten los datos específicos del inmueble adquirido, los datos personales de quien emprende la reclamación, así como los del ente o persona que ha vendido el inmueble, los detalles concretos a propósito de los cuales se formula la reclamación, la enumeración de los perjuicios provocados por los mismos y la cuantificación económica lo más precisa posible de tales desperfectos y perjuicios.

Todavía en esta etapa conviene dejar de nuevo la puerta abierta a una solución negociada, que conste como tal en la indicación que, en caso de no recibir una solución acorde a la demanda en un plazo determinado (un par de semanas, por ejemplo), se dará paso a la toma de acciones legales para satisfacer el cumplimiento de los derechos del comprador. A tenor de que nos encontramos ante un proceso que es mejor llevar por escrito con el fin de dejar debida constancia del mismo, redactar una nueva carta con esta última condición o hacer uso de las hojas de reclamaciones de la empresa se convierte en una medida ineludible. La entidad advertida se halla obligada, a tal efecto, a entregar dichas hojas de reclamación. Si se negase, el afectado debe remitir un escrito al respecto por medio de Correos y con certificado de acuse de recibo. 

Si a pesar de lo planteado la entidad promotora o constructora prosigue ignorando la reclamación, el propietario puede recurrir a dos cauces de actuación, el judicial y el extrajudicial, donde los organismos competentes de la región o la comunidad autónoma son los que pasan a tomar cartas en el asunto. Se ha de dar constancia del hecho a la pertinente organización de defensa de los derechos del consumidor. En el supuesto de que la empresa forme parte de la Junta Arbitral de Consumo, emprender trámites en dicho organismo posee un tipo de ventajas similares a las de un procedimiento judicial ordinario, gracias a que su dictamen es de igual modo vinculante mientras que, por otro lado, cuenta con el beneficio de que se trata de un procedimiento gratuito.

En caso contrario, queda acudir al procedimiento general de Consumo, que es un proceso gratuito pero sus decisiones no serán en cambio de obligado cumplimiento para ninguna de las partes. En todo caso, supone un interesante instrumento de presión para la misma, debido a que Consumo sí posee prerrogativas suficientes para imponer importantes sanciones administrativas a la entidad vendedora.

Retornando al procedimiento judicial, sus características definitorias promueven que solo sea recomendable una vez que se han agotado el resto de vías y que la gravedad de los perjuicios sufridos o la cuantía de la reclamación sean realmente importantes.

Otros motivos de reclamación contemplados por la ley son la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de compraventa de la vivienda, por la falta de entrega de la documentación pertinente o por retrasos injustificados en la entrega de las llaves de la vivienda.

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